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  土地取引

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 届出の必要な土地取引
    

 次の条件を満たす土地の取引に当たっては届出が必要です。

 国土利用計画法の届出制については、原則として、契約(予約を含む。)の締結後に届出をする事後届出制に移行しました。

 ただし、注視区域又は監視区域内において、土地の取引をする場合には契約締結前の届出が必要となります。

 届出の必要な土地売買等の取引

面積要件

立木や建物の

耐価

一団の土地取引

売りの一団

買いの一団

事 後

届出制

●売買

●交換

●営業譲渡

●譲渡担保

●代物弁済

●共有持分の譲渡

●地上権・貸借権の設定・譲渡

●予約完結権・買戻権等の譲渡

 

(これらの取引の予約である場合も、届出が必要です。)

@市街化区域

 …2,000u以上

 

A@を除く都市

 計画区域

 …5,000u以上

 

B都市計画区域

 以外の区域

…10,000u以上

土地の取引とあわせて立木や建物の取引を行う場は、立木や建物の対価についても届出書に記載することになっています。

届出不要

届出必要

一団の土地取引

 事後届出制においては、権利取得者が権利を取得する土地の合計が一定面積以上となる場合は、すなわち「買いの一団」となる場合には、届出が必要となります。事前届出制においては、「買いの一団」となる場合に加えて、権利譲渡者が権利を譲渡する土地の合計が一定面積以上となる場合、すなわち「売りの一団」となる場合にも、届出が必要となります。

買いの一団  (事後届出及び事前届出の対象)

売りの一団  (事前届出の対象)

 

 売る人     (土地)    買う人

   

  甲さん ―― (い) 

  乙さん ―― (ろ)     Aさん

  丙さん ―― (は)  

  丁さん ―― (に) 

 

(い+ろ+は+に) ≧ 一定面積

 

 売る人   (土地)    買う人

   

         (イ) ――  Aさん

  甲さん   (ロ) ――  Bさん

         (ハ) ――  Cさん

         (ニ) ――  Dさん

 

(イ+ロ+ハ+ニ) ≧ 一定面積

  
 契約から届出まで(事後届出制)
     

 土地売買等の契約をしたときは、権利取得者(売買の場合であれば買主)は、取引価格や利用目的を書いた知事(政令指定都市の場合は市長)あての届出書に必要な書類を添付して、契約を結んだ日から2週間以内に土地の所在する市町村役場へ届け出てください。

 届出を受けた知事(市長)は、利用目的について審査を行い、利用目的が土地の利用に関する計画に適合しない場合、3週間(審査期間の延長通知があった場合には、延長された期間)以内に、利用目的の変更を勧告し、その是正を求めることがあります。(審査期間は最長でも6週間です。)また、土地の利用目的について、必要な助言をすることがあります。

 不勧告通知は原則として行われませんが、税法上の優遇措置等を受けるために、不勧告通知が必要な場合には、都道府県等に申し込んで下さい。

 なお、届出用紙は市町村の窓口にあります。

(届出は契約の日から2週間以内にしましょう。)
 
 届出から契約まで(事前届出制(注視区域及び監視区域内))
      

 注視区域又は監視区域内において、土地売買等の契約をしようとするときは、取引の当事者(売買の場合であれば売主と買主)は、取引の予定価格や利用目的を書いた知事(政令指定都市の場合は市長)あての届出書に必要な書類を添付して、契約を結ぶ前に土地の所在する市町村役場へ届け出てください。

 届出を受けた知事(市長)は、取引価格と利用目的について審査を行い、価格が著しく適性を欠く場合、利用目的が土地の利用に関する計画に適合しない場合、監視区域内の土地取引については一年以内の土地転売で投機的と認められる場合等には取引の中止又は変更を勧告することがあります。それ以外の場合には、届出から6週間以内に勧告をしない旨の文書による通知(不勧告通知)をします。

 届出は当事者が連名で行います。なお、届出用紙は市町村の窓口にあります。 

事前確認制度

 事前届出制の対象となる取引については、分譲宅地や建売住宅、分譲マンションなどを購入する場合には、分譲業者がその分譲予定価格について高すぎないとの知事(市長)の確認をあらかじめ受けている場合、定められた有効期間内であれば、個々の取引ごとにあらためて届け出る必要はありません。

 この制度による宅地分譲等の広告には、「国土利用計画法に基づく事前確認済」などと掲載されていますので、これを参考にしてください。

事前確認制度の対象となるもの

(イ)宅地分譲

(ロ)建売分譲

(ハ)マンション分譲

(ニ)別荘分譲

(ホ)不動産特定共同事業分譲

事前確認の有効期間

 事前確認の有効期間は都道府県等によって異なりますが、確認を受けてから、一般には6ヶ月あるいは12ヶ月と定められています。

 この制度により土地取引を行おうとする場合には、有効期間内であるかどうか注意する必要があります。

 事前確認の有効期間内に、土地取引が終了しそうにないものについては、再度確認又は有効期間の延長を申請してください。

認められれば、再び、従前と同様、個々の土地取引ごとの届出は不要となります。

 

 届出をしないと法律で罰せられます
      

 土地売買等の契約をした日から2週間以内に届出をしなかったり、偽りの届出をすると、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられることがあります。

 また、事前の届出についても、届出をせずに契約をしたり、偽りの届出をすると、同様の処罰に処せられることがあります。

 

 遊休土地制度
     

 取得をして届出をした一定面積以上の土地が2年たっても利用されていない場合には、知事(市長)は、その土地の有効かつ適正な利用を促進するため、その土地を「遊休土地」に指定し、所得者等に通知することがあります。この通知を受けたときは、6週間以内にその土地の利用や処分の計画を知事(市長)はその土地の積極的利用のために必要な助言や勧告をします。

以下の開発行為を行う場合は事前協議が必要です

開発行為

 宅地造成、観光レジャー施設建設、工業用地造成、土地の開墾、土地の採取その他土地の形質の変更をいう。

適用範囲

(1)開発面積3,000u以上の開発行為

(2)開発行為完了後又は引き続き同一開発者(開発行為を承継した者を含む。)が隣接した土地で開発行為をする場合、その開発面積の合計が前号の規模以上になる開発行為

(3)開発面積が3,000u未満であっても町長が必要と認める開発行為

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